Каждый застройщик в Москве, выводящий объект на согласование архитектурно-градостроительного решения, сталкивается с жёсткими техническими требованиями к цифровым моделям. Свидетельство об утверждении АГР, которое выдаёт Москомархитектура, невозможно получить, не разместив корректные 3D-модели здания в информационных системах города и на 3D-карте Москвы. С 2026 года порядок усложнился: к двум визуальным моделям добавилась полноценная информационная модель. Ниже — практическое руководство с точными цифрами, без воды.
Что такое АГР и зачем нужны цифровые модели
АГР — это официальный документ, регламентирующий внешний облик объекта, его объёмно-планировочные и фасадные решения, а также интеграцию в городскую среду. Согласование проводит Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура), а услуга оформляется через mos.ru. Заявителями выступают застройщики и девелоперы.
Ключевая часть пакета документов — цифровые 3D-модели проектируемого здания. Они размещаются на единой 3D-карте города и позволяют оценить, как объект впишется в окружающую застройку. На сегодняшний день комплект состоит из трёх обязательных элементов: низкополигональной модели (НПМ), высокополигональной модели (ВПМ) и цифровой информационной модели (ЦИМ) в формате IFC. Важно понимать: это разные сущности с разным назначением, и одна не заменяет другую.
НПМ: точные требования к низкополигональной модели
Низкополигональная модель — это оптимизированная, «облегчённая» геометрия здания, предназначенная для быстрой отрисовки на общегородской 3D-карте. Требования к ней строго ограничены:
- Количество полигонов: не более 150 000 на модель.
- Формат файла: FBX, упакованный в ZIP-архив.
- Размер архива: до 20 МБ.
- Детализация: низкая — только основной объём и силуэт здания.
- Геопривязка: Московская система координат и Балтийская система высот.
- Масштаб: 1:1, метрическая система (1 единица = 1 метр).
- Геометрия: триангулированная.
- Именование: латиницей по схеме — код района плюс адрес в транслитерации.
НПМ — это «лёгкий двойник» для города: она должна корректно занимать своё место на карте, не перегружая систему.
ВПМ: точные требования к высокополигональной модели
Высокополигональная модель — это детализированная копия будущего объекта, передающая фактуру фасадов, конфигурацию проёмов и элементы благоустройства. Параметры заметно объёмнее:
- Количество полигонов: до 1 000 000 на один FBX-файл.
- Текстуры: PBR-текстуры, внедрённые непосредственно в FBX.
- Размер архива: от 500 МБ до 1 ГБ.
- Детализация: максимальная — фасады, проёмы, благоустройство территории.
- Геопривязка, масштаб, триангуляция: те же, что и для НПМ — Московская система координат, Балтийская система высот, масштаб 1:1, триангулированная геометрия.
ВПМ отвечает за визуальное качество: именно по ней Архсовет и эксперты оценивают архитектурный облик объекта.
Главное изменение 2026 года: обязательная ЦИМ в формате IFC
С 2 апреля 2026 года к пакету АГР дополнительно и обязательно прикладывается цифровая информационная модель (ЦИМ) в открытом формате IFC. Это принципиально иной тип данных. Если НПМ и ВПМ — это визуальная оболочка без юридической нагрузки, то ЦИМ — это база данных, в которой геометрия жёстко связана с атрибутами.
Главная задача ЦИМ — подтверждение технико-экономических показателей (ТЭП): строительного объёма, площади участка, площадей этажей, высотных отметок, сведений о подземной части. Цифры в модели должны автоматически совпадать с текстовой и табличной частью проекта. Это превращает ЦИМ в инструмент верификации, а не просто в красивую картинку.
Подчеркнём ключевой момент: IFC не отменяет и не заменяет FBX-модели. Все три файла — ЦИМ (IFC), НПМ (FBX) и ВПМ (FBX) — подаются одновременно. ЦИМ дополняет требования к НПМ и ВПМ, но не снимает их.
Технические нюансы IFC, на которых чаще всего спотыкаются
Просто нажать «Сохранить в IFC» в Revit или ArchiCAD — недостаточно. Требуется корректный маппинг параметров, часто через специализированные BIM-трансляторы. На практике критичны два момента: правильная классификация элементов (стены — IfcWall, помещения — IfcSpace, участок — IfcSite, при этом универсальный класс-«заглушка» использовать нельзя) и заполнение обязательного набора пользовательских атрибутов, куда заносятся ТЭП. Структурно модель разделяется на дисциплинарные разделы: архитектурную часть объекта капитального строительства и планировку участка с рельефом, покрытиями и благоустройством. Если детально разбираете тему BIM-моделирования существующих зданий, полезен материал про обратный BIM-инжиниринг по облаку точек.
Сравнительная таблица: НПМ, ВПМ и ЦИМ
| Параметр | НПМ | ВПМ | ЦИМ (IFC) |
|---|---|---|---|
| Формат | FBX в ZIP | FBX (с PBR-текстурами) | IFC |
| Полигоны | не более 150 000 | до 1 000 000 на файл | не нормируется (важны атрибуты) |
| Размер | до 20 МБ | 500 МБ – 1 ГБ | — |
| Назначение | 3D-карта города | визуальная оценка облика | подтверждение ТЭП |
| Геопривязка | Московская система координат, Балтийская система высот, масштаб 1:1, триангуляция | ||
Как застройщику подготовить комплект: пошагово
- Зафиксируйте исходные данные. Убедитесь, что архитектурная модель проекта построена в Московской системе координат и Балтийской системе высот, в масштабе 1:1.
- Подготовьте ВПМ. Создайте детализированную модель фасадов и благоустройства, внедрите PBR-текстуры в FBX, контролируйте лимит в 1 млн полигонов на файл.
- Сгенерируйте НПМ. Оптимизируйте геометрию до 150 000 полигонов, упакуйте FBX в ZIP до 20 МБ, проверьте именование латиницей.
- Соберите ЦИМ в IFC. Настройте корректную классификацию элементов и маппинг ТЭП в обязательный атрибутивный набор; сверьте цифры модели с табличной частью проекта.
- Проверьте соответствие. Сверьте все три файла между собой по геометрии и геопривязке, проконтролируйте размеры архивов.
- Подайте пакет через mos.ru. Все файлы загружаются одновременно.
Типичные ошибки и причины отказа
- Превышение лимитов полигонов. НПМ свыше 150 000 или ВПМ свыше 1 000 000 полигонов на файл — частая причина возврата.
- Неверная геопривязка. Использование не той системы координат или высот, смещение модели относительно реального положения объекта.
- «Голый» экспорт в IFC. Модель без заполненных атрибутов ТЭП и с неправильной классификацией элементов не пройдёт проверку.
- Расхождение цифр. ТЭП в ЦИМ не совпадают с текстовой частью проекта — модель отклоняется.
- Нарушение именования и упаковки. Кириллица в названиях, превышение размера архива, отсутствие ZIP для НПМ.
- Подмена комплекта. Попытка подать только IFC, считая, что он заменяет FBX — требования к НПМ и ВПМ остаются в силе.
Нормативная основа требований к FBX-моделям — совместное распоряжение ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769. Требование по обязательной ЦИМ в IFC вводится отдельным распоряжением и применяется с 2 апреля 2026 года.
Почему качество модели — это вопрос точности данных
Согласование АГР — это не творческая задача, а инженерная: модель должна быть метрически достоверной и атрибутивно полной. Здесь работает та же логика, что и в смежных областях оцифровки: чем точнее исходная геометрия, тем меньше итераций и переделок. Если объект существует физически (реконструкция, надстройка, работа с историческим зданием), основой для корректных моделей становится лазерное сканирование с привязкой к городской системе координат. О том, как точная цифровая копия объекта работает на стадии эксплуатации, мы рассказываем в статье про цифровой двойник здания.
VX LAB готовит полный комплект для согласования АГР — НПМ, ВПМ и ЦИМ в IFC — с корректной геопривязкой, маппингом ТЭП и контролем всех лимитов. Мы создаём модели для АГР на основе собственных технологий 3D-сканирования и обратного BIM-инжиниринга, а полный перечень компетенций смотрите в разделе направления. Если вам нужно пройти согласование без отказов и переделок — обсудить проект можно прямо сейчас: наши специалисты подскажут оптимальный маршрут подготовки документов под ваш объект.